Compradores y vendedores de departamentos encontraron un nuevo método para evitar la caída de las operaciones inmobiliarias en un contexto de volatilidad del dólar y devaluación del peso : ambas partes pactan un valor artificial de la moneda norteamericana, a mitad de camino entre el precio al que estaba cuando se acordó avanzar en la operación (por ejemplo, en la firma del boleto) y la última cotización del dólar.
Esto ocurre principalmente cuando se trata de operaciones encadenadas, donde los actores están sujetos a otras ventas, algo que suele llevar un lapso de semanas o meses en los que el precio del dólar puede variar mucho.
Al mismo tiempo, los bancos observan una retracción de la demanda de créditos hipotecarios, pero para realizar las operaciones se producen acuerdos sobre el tipo de cambio a tomar, relataron en dos entidades. La misma respuesta al consultar a varias inmobiliarias. "Desde que el dólar se estableció alrededor de los $29, se han cerrado operaciones con un dólar alrededor de $25 y $26, privilegiando la concreción de la operación, en un contexto que, de otra manera, conduciría a su cancelación", dijeron en el Banco Ciudad.
Si bien los bancos ampliaron los montos y se acortaron los tiempos entre la calificación y el cierre de la compra, los tomadores piden prestado el máximo posible o toman nuevos créditos personales para afrontar los costos adicionales.
En el Banco Hipotecario estimaron una caída en la demanda de entre el 25% y 30% desde que comenzó la volatilidad cambiaria. De hecho, en un promedio de originación (el momento en el que se inicia el trámite) diario de 11 créditos hasta marzo, hoy se inician alrededor de ocho.
Para mantener el movimiento del mercado se generan arreglos en operaciones encadenadas. Según el banco, la gente que pide créditos generalmente toma un 66% del costo de la vivienda, pero ese número trepa ahora hasta el 80%. "Hay negociaciones puntuales entre las partes; no hay un valor estandarizado, depende de la necesidad", explicaron.
Por eso, los bancos acuden a medidas para acotar los tiempos desde que la persona califica para el crédito hasta acordarlo, proceso que dura aproximadamente un mes desde que se pide la documentación inicial hasta que se escritura. Así se ha quitado la tasación en algunos casos y se lanzaron canales digitales para que los clientes puedan gestionar los créditos por la web.
Del otro lado del mostrador, Martín Boquete, director de Toribio Achával Propiedades, confirmó que en la mitad de los casos se llega a un acuerdo entre las partes para tomar en consideración un dólar virtual.
"Por ejemplo, si estaba a $25 al momento de tomar la decisión y ahora llega a $29, se negocia a $28, porque las partes ya vienen conversando hace muchos meses y tienen más ganas de firmar que de suspender la operación. Nosotros intentamos que los dos cedan un poco para concretar la operación", contó.
En su caso, percibió que ahora se reciben menos consultas que hace dos meses y que "la gente necesita pedir más plata que antes. Eso hizo que la demanda de créditos hipotecarios cayera", lo que produjo una baja en la demanda de los departamentos aptos crédito y en escrituras que no se pudieron hacer.
La demanda también bajó sus ambiciones con respecto al tipo de inmueble: se resigna la zona hacia la periferia, donde los precios son más accesibles, o se apuesta por espacios más chicos. "Antes las personas buscaban lo que necesitaban y ahora compran lo que les alcanza", sentenció Boquete.
Si bien la retracción no genera que el mercado se paralice, los agentes inmobiliarios aún esperan signos de recuperación de la demanda y, según Boquete, muchos propietarios "prefieren quedarse con el inmueble y esperan hasta que se fijen los nuevos precios".
Jorge D'Odorico, titular de D'Odorico Propiedades, confió que existe muy poca consulta, principalmente por el costo de las tasas, al punto que "hasta que la volatilidad no se tranquilice, la gente no toma más créditos".
De cualquier forma, se mostró optimista en que el equilibrio cambiario llegará en 30 o 60 días. "Antes, las operaciones con crédito abarcaban el 70% del mercado, hoy es un 30% y muchos piden auxilio a familiares y amigos para seguir adelante".
D'Odorico admitió que los acuerdos para tomar un tipo de cambio intermedio se llevan a cabo en al menos la mitad de las operaciones que se hicieron desde que comenzó la volatilidad del dólar, a fines de abril pasado.
Esto ocurre fundamentalmente en las operaciones de grandes volúmenes, que rondan los US$300.000 o más, donde los compradores buscan mudarse a un espacio de mayor calidad o superficie, no para comprar una primera vivienda.
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